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          量化住宅房地產投資的風險

          來源:   2020-03-17 16:00:12

          在每種投資類別中,一項投資的價格很大程度上取決于風險。您不會以購買未經證實的IPO的折扣購買亞馬遜股票。這是否使IPO成為更好的選擇?不會。這只是使IPO具有不同的風險狀況。市盈率和其他指標量化了股票的風險。同樣,穆迪的評級也量化了債券的風險。

          但是,房地產投資者很少量化個人住宅房地產投資的風險。取而代之的是,所有前景通常都以通用百分比或預期利潤率衡量。例如,投資者經常發表以下聲明:

          “我需要20,000美元的保證金才能購買翻蓋。”

          “我只能接受修理后價值的70%。”

          “我需要每月租金等于購買價格的1%。”

          這些是房地產投資者在不衡量風險的情況下天真地應用分析的示例。潛在客戶是在熱門社區還是戰區中,這有關系嗎?當然,因為位置會影響風險狀況。以修復后價值的80%購買更好的地理位置可能比以修復后價值的70%購買戰區更好。風險是分析中最重要的因素之一,但很少以定量方式進行度量。

          什么會影響風險?簡而言之,住宅房地產的風險與當地市場對該房地產的需求直接相關。最有可能的購買者所期望的財產風險最小,而最少量的潛在購買者所期望的財產風險最高。鑒于此,風險最小的財產是三居室,兩浴室的房子,其價格與受歡迎社區的市場中間價相同。以下是一些因素:

          •當地住房市場。

          •特定位置的可取性。

          •相對于當地市場中位數的房屋價格。

          •臥室/浴室的數量(在買方市場上,3/1的風險高于3/2的風險,因為對只有一個浴室的房屋的需求較少)。

          •所需的修復量。

          •無形因素。

          無形因素是房屋的特征,對于房屋市場中位數的購買者來說,這是最重要的。對于您特定市場的無形資產,請向房地產經紀人詢問購房者對房屋最看重的五項重要品質。這可能因市場而異。例如,兩車位的車庫可能會在明尼蘇達州列出,而在北卡羅來納州則不會。游泳池可能會在佛羅里達列出,但在俄亥俄州則應承擔責任。有普遍的無形資產,如院子,平面圖,停車場和路緣吸引力。財產擁有的積極特征越多,需求就越大,因此風險就越小。

          這就是為什么對每個房屋都使用相同的利潤要求或總收入百分比(即70%規則)的想法很幼稚的原因。低風險物業的$ 15,000利潤率比高風險物業的$ 25,000利潤更好。

          第一步是確定影響市場風險水平的因素。下一步將是創建在評估計算中定量測量它們的方法。在我們的特許經營系統中,我們使用的算法會在計算最高報價時考慮風險因素。您可以通過識別主要風險因素并在分析下一個屬性時為每個風險因素分配定量值來構建自己的風險評估。

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