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          社交媒體不是賣家的朋友

          來源:   2020-03-17 15:59:23

          在這個時代,似乎每個人都在社交媒體上分享生活中的一切,發現這種行為已經開始破壞房地產交易也就不足為奇了,但可能并不像您想象的那樣。

          社交媒體是宣傳房地產清單和房地產服務的好方法。我認為當今房地產營銷界的大多數人都同意這一說法。但是,這也是交易另一端的成員“監視”您的一種方式。在個人不知情的情況下對個人進行數字監視的能力為房地產購買者提供了確認或反駁在整個交易過程中可能已向他們披露的信息的機會。

          美國的許多州都有某種形式的披露法律,法規,要求房屋銷售商或有執照的房地產專業人士披露有關其所了解的房地產狀況的某些事實。即使在沒有賣方強制公開的州,也經常有法規要求房地產經紀人承擔這一責任。

          輸入社交媒體。您有多少次看到朋友,同事或家人去社交媒體抱怨屋頂漏水或做草率的承包商?消除胸中的負能量所帶來的情感緩解在當時感覺非常好,但是通過該帖子,賣家可能會為將來遇到的大問題做好準備。

          群組,應用程序,朋友頁面,業務頁面,聯系人圈子和聊天序列有很多不同的地方,所有這些領域都值得細讀。根據問題所在的州以及賣方在多大程度上堅持該州的披露標準,即使他們相信,在社交媒體上提及房主財產問題,隨后在賣方的披露聲明中也沒有提及該問題。問題得到解決,會導致重大問題。

          在佛羅里達州,我經常看到一個與空調系統(HVAC)有關的問題。在今天的新建筑中,我看到暖通空調系統的大小可以容納一整年的平均制冷或制熱負荷,而不是針對極端情況。在佛羅里達州,天氣非常炎熱,夏天,該州幾乎所有的HVAC系統都在滿負荷運行,以試圖抵抗高溫。

          因為在夏季的幾個月中,“平均”冷卻負荷不會占到極端的幾個月,所以HVAC系統往往一直運行,并且由于將其逼到極限,有時它們會出現問題或完全崩潰。發生這種情況時,房主會感到沮喪,有些人進入社交媒體來發泄這些挫敗感。我目睹的最近一期雜志涉及這種情況。

          這位特殊的房主幾年前購買了一座新建筑。從他們最初關閉到銷售之日,他們一直存在著暖通空調問題。他們在擁有權的早期就發現,建筑商安裝的兩個系統都是三噸重的設備,并且從不同的HVAC承包商的幾次訪問中得知,考慮到房屋的大小,較大的四噸重的設備將更為合適。在這種情況下,這些設備無法在夏季將房屋保持在所需溫度,并且會凍結,從而導致它們定期出現故障。

          在冬季要出售時,所有者沒有在賣方的公開聲明中包含此信息,并且在進行財產檢查和銷售時,HVAC系統正在運行。

          快幾個月到夏天的酷熱。HVAC系統不斷發生故障,新所有者開始采訪幾位HVAC承包商,以試圖找到解決問題的方法。

          這是原始所有者真正遇到的問題。新所有者加入了本地社區應用程序。事實證明,這名前所有者從未離開過該小組,而他們前一年所有關于HVAC問題的宣泄仍保留著他們全部的榮耀。碰巧的是,新業主聘用的HVAC承包商之一恰好是承包商,他告訴以前的業主他們的單位尺寸過小。

          雙重打擊:新的所有者現在不僅從先前的所有者那里獲得了直接的缺陷相關信息;他們從診斷原始問題的持牌HVAC承包商那里得到了確鑿的證據。

          在佛羅里達州,根據1986年一宗約翰遜訴戴維斯案的標準,約翰遜訴戴維斯說:“如果房屋的賣方知道對房地產價值產生重大影響的事實,而這些事實不容易觀察且買者不知道,則賣方是有責任將其透露給買方。”

          在這種情況下,HVAC問題不容易觀察到,因為系統在春季檢查時可以正常運行,否則,買方將不知道存在此問題。當新業主的法律顧問提供此信息時,前業主選擇支付全部HVAC系統更換和??法律費用的費用,總計近20,000美元。

          通常,向房地產律師咨詢以了解您的個人情況并從誠實的立場進行披露始終是明智的。避免對您的財產進行任何不必要的公開討論也是明智的。您可能遇到了一個永遠不會造成問題的小問題,或者您可能遭受了徹底的災難。

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