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          現在每個人都真的在房地產上賺錢嗎

          來源:   2020-03-17 15:58:36

          當您查看多戶住宅的價格時,您會發現它們在過去幾年中飛漲。實際上,由于房地產供應有限,加上新投資者渴望加入多戶潮流,經常有競購戰推高價格。美好時光會永遠終結嗎?

          在回答這個問題之前,讓我們看一下市場的現實。似乎每個人都在賺錢-退出時內部收益率通常達到30%至40%-事實是并非每個人都在享受這種獲利趨勢。(IRR是投資的平均內部收益率,用于衡量投資的潛在獲利能力。)我個人知道最近在房地產領域虧損的投資者。我們只是聽不到那些故事,只有成功的故事。

          我已從他們的故事中收集了這些教訓,并與您分享這些教訓,以便您可以從其他人的經驗中受益。讓我們仔細研究一些投資者虧損的最常見原因。

          1.投資缺乏經驗的聯合組織

          盡管許多新投資者認為,向集團詢問最重要的問題是關于財產,但真正要問的問題是關于集團的經驗和往績。我認為大多數人先投資于人,然后才是交易;但是一些投資者的主要重點是手頭的交易。只專注于交易而不關注銀團的投資者會面臨更大的風險。

          在一個案例中,與我交談的一位投資人告訴我,他曾與一個經驗不足的銀團投資,因為那位投資人喜歡高回報。從表面上看,這筆交易本應產生22%的內部收益率,但未能實現。辛迪加的經驗不足被可觀的90%-10%的股權分紅(市場是30%-70%的股權分紅)所掩蓋。但是,由于它們無法表現,誘人的股權分配甚至都沒有意義,投資者因此損失了資金。

          解決方案:提出正確的問題。總是詢問集團的先前經驗,過去的預測以及實際回報。大多數聯合組織都提供此報告,并可以與您共享。如果他們沒有,那就是一個危險信號,您應該放棄那筆交易。

          2.投資于不良地區

          當涉及多戶投資時,經濟的穩健程度或失業率有多低都無關緊要。如果您在犯罪率高的地區投資房地產,那么投資者將很難收取租金或阻止某些租戶濫用您的資產。

          如果財產位于貧困地區,則很難重新安置財產(當您對財產進行重大升級和翻新時),以吸引更高的人口住戶。這通常意味著C或D類財產,并且優質的租戶不愿搬入被認為不好的區域。當屬性位于良好區域(被認為是A或B類屬性)時,重新放置屬性要容易得多,盡管不容易。

          我本人通過了許多看起來很不錯的交易,但都位于城市的錯誤一側。其中一項交易是在奧蘭多最糟糕的社區之一。我通過了它,因為它處于高犯罪區域。后來,我發現為我帶來交易的企業聯合組織由于分配中的高空缺而努力向其投資者付款。

          解決方案:僅在固定區域內進行投資。為了對城市進行盡職調查,我發現最好的工具之一是City-Data.com。在那里,您將可以獲得有關社區,學校,就業,犯罪統計等的關鍵信息。存入任何資金之前,請訪問此網站。它將為您省去很多麻煩。

          3.基于情感的投資

          我聽說過各種原因,為什么投資者同意將自己的錢投資到特定交易中。從“美麗的建筑”到“位于我成長所在的城市”到“我一直都在那個城市旅行”。盡管喜歡聯合組織很重要,但它不應成為同意投資交易的唯一理由。

          我聽到過很多關于如何在多戶家庭交易中發揮情感的故事,在這種情況下,投資者開始競價購買房地產價格,以便他們可以說:“我成功了!”實際數字在路旁,這是分析交易的糟糕方法。在分析交易時,我總是關注可比項目,凈營業收入(NOI),當前租金和空置水平以及許多其他指標。如果這些數字不能證明購買或投資的合理性,我就走開。

          解決方案:始終進行盡職調查,并消除情緒波動。您必須消除使交易興奮的情緒,并用對數字的合理分析來代替它。您必須問:“這實際上是一筆不錯的投資嗎?”如果不是,說再見。總會有其他優惠。

          摘要

          我首先問:“現在每個人都在房地產上賺錢嗎?”顯然,答案是否定的。但是,只要您遵循明智的投資指南,肯定會有賺錢的機會。

          首先與一個經驗豐富的聯合組織合作,該組織具有可驗證的往績,可以證明他或她可以顯示過去的預測與實際回報。避免投資位于不良地區的房地產。對犯罪率,學校,就業率和其他顯示可行位置的指標進行盡職調查。最后,將情緒從購買決策中剔除,并堅持到底。這樣,您將獲得可觀的投資。

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