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          商業房地產投資有兩種類型的投資者 投機者和精明的投資者

          來源:   2020-03-16 15:36:53

          商業房地產投資有兩種類型的投資者:投機者和精明的投資者。前者押注基于市場的資產隨時間推移的增值,也就是有機增值,而純粹依賴于根據市場條件隨時間的價值增長。但是,精明的投資者知道如何為資產增值,從而迫使其升值。

          如何強迫升值?要回答這個問題,我們需要了解一些實際確定商業房地產資產價值的概念。

          第一個是凈營業收入的概念,即NOI。凈營業收入等于“來自該物業的所有收入減去所有合理必要的營業費用”。NOI是稅前數字,不包括貸款本金和利息,資本支出,折舊和攤銷。

          決定投資物業價值的第二件事是資本化(“上限”)率。上限率定義為基于房地產預期產生的收入的房地產投資房地產的收益率。

          這是最重要的方程式:購買價格或財產價值取決于凈營業收入除以資本化率。價格或財產價值= NOI /上限利率。

          堅持一下。

          假設您已經進行了盡職調查,并且找到了理想的投資物業。這是一個100單位的公寓大樓,座無虛席,但有增值的機會,即內部陳舊,某些延期維護和低于市場的租金。當前的所有者決定繼續前進,并且不愿意花費費用來改善該物業。非常適合您。

          您支付了800萬美元購買了該物業。目前的租金為每單位800美元。為了簡單起見,我們假設沒有其他收入,在這種情況下,該物業的總收入為100 x 800 x 12 = 960,000美元。假設該物業的總運營費用為480,000美元,費用比率為50%。

          這將使我們的NOI等于$ 480,000:$ 960,000-$ 480,000 = $ 480,000。以48萬美元的NOI和800萬美元的購買價,購買上限率為6%(NOI /購買價)。

          現在出現“魔術”部分:在接下來的18-24個月中,您將通過更換機柜,添加新油漆,更新工作臺面和設備,升級固定裝置,鋪設新地板等方式對單元內部進行翻新。 。您還可以使用新鮮的油漆和美化環境使外觀煥然一新。

          完成單元的裝修后,您便開始按市場價格租賃它們,在這種情況下,約為每個單元1,000美元。新收入為100 x 1,000 x 12 = 1,200,000美元。假設運營支出仍為50%,則NOI現在為60萬美元。假設最高稅率保持不變,則根據上述公式對物業進行的新估值為600,000美元/ 6%= 1000萬美元。

          請記住,您以800萬美元的價格購買了該物業,投入了100萬美元的資本支出,并能夠在24個月內將其價值提高到1000萬美元。

          胡言亂語?不完全是……只是明智的投資。

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