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          WeWork哪里出了問題 這對商業房地產意味著什么

          來源:   2020-03-16 15:34:17

          在過去的一年中,WeWork遇到了相當大的跌幅:無限期推遲首次公開募股,其兩個最大市場的租賃大幅放緩,對內幕交易的指責以及估值的突然下跌。2019年10月,軟銀集團公司(SoftBank Group Corp.)同意獲得該公司的多數控制權,但WeWork尚未走出困境。

          WeWork的問題來自許多方面,其中最重要的是它的快速擴張,大量的風險資金和明顯的無所不包的增長方法。有趣的是,這些因素促使公司成為美國最有價值的私人創業公司。不幸的是,它也引起了關于這種增長是否可持續的嚴重問題。

          作為一家商業房地產投資公司的負責人,我認為WeWork曾經經歷過并將繼續經歷的問題令人悲傷。商業模式是驚人的。隨著公司和人員蜂擁到協作模式,很明顯,WeWork滿足了真正的需求。但是,這些人現在都擔心,如果WeWork倒閉,他們的辦公空間將會發生什么。

          我堅信,無論WeWork本身能否幸存,對協同工作空間的需求不會隨處可見。

          我們如何工作改變商業房地產

          協同工作模型不僅可以保留,而且有望發展。像其他任何事物一樣,該領域內的特定公司將決定成果和成功。

          需要明確的是,商業房地產市場將不必承受WeWork的問題,而是要適應模型的需求。總而言之,人們越來越渴望擁有靈活的空間,能夠在一個位置拆除一個辦公室(甚至10個辦公室)的能力,以及他們在時間和業務上的更多自由。

          在商業房地產中,平均最低租賃期限為三年,但是如果要對空間進行特定的改進,大多數新租戶必須承諾五年(或更長時間)的租賃。由于不確定的現金流量和增長計劃,一些企業家可能會猶豫遵守這些條款。即使三年的承諾不會造成財務問題,也可能會限制靈活性。

          WeWork是否能經受住時間的考驗還有待觀察,但它所基于的思想已被絕對接受。由于其可疑的穩定性,許多企業家現在不愿將其公司遷移到WeWork空間。在這種情況下,需求可能是決定公司自身未來的事物-但模型將保持不變。

          商業房地產領導者的經驗教訓

          我相信WeWork為商業房地產領導者提供了一些教訓。這是三個。

          1.確保您有可行的信貸租戶。我的公司剛剛與科羅拉多州的一家本地聯合辦公公司簽署了全層租賃協議。當我們為該交易提供擔保時,我們承認該企業為“主要租戶”,從而可以收取40至100個租戶的租金。這種方法使多個租戶可以支持整個公司。

          一切都取決于我們租戶的運營管理-租戶是否聰明,是否出于正當理由做事以及是否有其他租戶支付租金。您也可以與其他租戶進行交易。選擇租戶時要有策略性,這樣您就可以確保他們能夠支付賬單。

          2.如果WeWork已經是您的租戶,請謹慎。好的,但是如果WeWork已經是您的租戶,會發生什么?這對您的財產估價意味著什么?如果您已經擁有資產,您是否應該考慮其他可能性或填補空缺的人員?如果您有資產并正在租賃空間,請確定WeWork是否是現在適合您的租戶。

          同樣,如果您要購買建筑物并且WeWork已經是那里的租戶,請謹慎操作。如果您要承銷具有一定收入來源的資產,而該資產卻在一夜之間枯竭,那么您將遭受重創。

          3.將職位空缺視為機會。據報道,WeWork是該領域最大的租戶之一。如果它減少了占地面積或關閉了它的操作,我們應該期待某種程度的影響。不同市場將有大量空缺。

          一方面,這可能會給房東帶來麻煩;另一方面,對于其他租戶和機會性資產或增值資產的購買者而言,這可能是一個絕佳的機會。為了說明這一點,假設麥當勞破產了。實際上,每個市場中每個角落的位置都將開放給另一家公司填補。同樣,如果WeWork倒閉,其他協作小組當然可以回填閑置空間。

          WeWork還擁有一些設施。正如許多人所預料的那樣,如果我們陷入衰退,則可能會有驚人的購買機會。變化總是帶來機會。問題是:您在硬幣的哪一邊?

          最終,我希望WeWork能夠恢復并繼續為依賴它的公司和人員提供服務。盡管它的公開性很差,但該模型對美國大街有明顯的影響。當我們觀察公司的下一步行動時,關鍵是要記住其他參與者正在等待準備就緒,以應對機會。

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