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          令馬來西亞住宅房地產行業陷入困境的原因

          來源:   2020-07-04 22:20:28

          擁有房屋是大多數馬來西亞人的夢想,但對許多人來說,仍然遙不可及。自2015年以來,住宅抵押貸款的批準量一直很低(見圖1)。然而,房地產開發商繼續建造大量且不斷增加的未售房屋庫存。盡管利率低,為什么許多馬來西亞人仍無法找到房屋?

          我們來看一些主要的動態過程以了解原因。

          在過去的幾年中,馬來西亞房地產市場的特點是銷售低迷和未售房屋數量增加。開發商坐擁大量庫存,這些庫存正在擴大其資產負債表,其中的資金來源來自銀行的借貸以及包括發行永續證券在內的債務和資本市場。該行業前景不佳反映在房地產股票的低估值上,其中大多數股票的市凈率約為三分之一。

          這種情況是怎么發生的?有幾個關鍵因素:房屋供應和價格上漲,負擔能力增加和銀行貸款激增。

          房屋供應和價格

          在1997/98年亞洲金融危機結束后,每年的房屋供應增長溫和,每年增長2%至2.5%,從2006年至2008年增長至3.9%至5.1%(見圖2)。

          這部分是由于缺乏房地產投機活動,因為以馬來西亞房地產價格指數(MHPI)衡量的房地產價格在亞洲金融危機期間暴跌,并在隨后的幾年中僅出現了適度的回升。

          在亞洲金融危機之后,房價從2000年開始再次上升,但幅度僅適度,從2001年至2009年(2008/09年美國次貸危機襲來),年均價格增長大多在1.1%至4.9%之間。因此,在兩次重大的全球危機之間,房地產市場的特征是價格和供應量相對適度增長。

          不過,為了應對2008/09年美國次貸危機,世界各國政府開始采取積極的量化寬松,刺激性支出和大幅降息的措施。這些推動了全球所有類型的資產類別,包括房地產。

          在馬來西亞,創紀錄的低利率,缺乏先前的價格或供應泡沫以及政府隨后的積極鼓勵(通過購房運動,允許開發商采取計息計劃,免除印花稅,延長貸款期限和融資限額,等等)相結合,在2010年至2015年之間創造了一個高度投機的房地產市場(見圖3)。

          尤其是降低房地產增值稅(RPGT)稅率,特別是對于短期處置,包括從2007年至2009年完全放棄RPGT,進一步刺激了房地產投機活動。

          在此期間,房價連續數年飆升:2010年為5.5%;房價則為2.5%。2011年為10.9%;2012年為13.9%;2013年為11.2%;2014年為9.4%;和2015年的7.4%。從2009年到2015年,馬來西亞的平均房價上漲了74%。

          不斷上漲的房價(和利潤率)導致開發商的建筑熱潮。從2015年到2019年(投機期內推出的大多數房屋已竣工),房屋供應量的年增長率為3.6%,是人口增長率1.6%的兩倍多。結果是吸收率下降和庫存增加。

          總體而言,馬來西亞在2019年的總供應量為602萬套房屋,包括573萬套房屋,38,134套SoHo單位和253,056套服務式公寓。現在,每5.4人有一個房屋,而平均家庭人數為4.1(盡管統計數字因外國工人被密集地堆放在租用的房屋或旅館中而歪曲)。

          隨著家庭規模的縮小,人口的增長和城市移民的出現,對住房的需求將繼續增長。但是,馬來西亞人可以負擔得起房屋嗎?

          房屋負擔能力

          住房負擔能力是一個主要問題,因為房價在收入增長之前就已經飆升。

          根據MHPI的數據,2019年馬來西亞的平均房價為426,155令吉。從吉隆坡的RM785,214到馬六甲,玻璃市和吉蘭丹的RM200,000以下。國民平均收入為RM45,034。

          自1990年以來,房價的增長已超過實際收入的兩倍;換句話說,住房負擔能力下降了一半(圖5)。現在,平均年收入需要9.5年才能購買平均房屋,是1990年需要的4.7年的兩倍。

          銀行的作用

          銀行還必須承擔造成住房問題的責任,其根源可以追溯到1997/98年亞洲金融危機。危機期間大型企業集團的崩潰和不良企業貸款迫使銀行分散其風險狀況并重新平衡其投資組合。從公司貸款向消費者貸款的轉變開始,并積極強調低息差的房屋抵押貸款。

          從1996年到2019年,住宅房地產貸款每年強勁增長12.4%,遠遠超過銀行業的年度貸款增長7.5%(見圖6)。結果,其在銀行貸款總額中所占的比例從1996年的12.3%上升到2019年的34.1%,而商業貸款則從59.3%下降到31.2%(見圖7),從而降低了更多生產部門的信貸可用性。

          住房抵押貸款的激增刺激了開發商的住房需求和供應,抬高了房地產價格并造成了投機泡沫。對消費者而言,這導致了馬來西亞人的家庭債務與國內生產總值的比率達到世界最高水平之一,超過80%(見圖8),這得益于住房,汽車和個人支出的貸款。

          結束語

          住房對社會的主要目的是什么?目的是為個人和家庭提供庇護所或房屋。當然,它也直接和間接地創造了工作和商業活動。

          擁有住房(無論是所有權還是租金)是一項基本人權,但它在幾個方面都面臨挑戰:房價在收入增長之前就已經上漲了;馬來西亞的高生活成本;負債累累的家庭;銀行業已經暴露給住房抵押貸款和房地產開發商。

          然而,針對當前房地產供過于求的困境和對陷入困境的房地產業的軟需求的建議解決方案仍然是相同的舊思想,這首先導致了當前存在大量未售出庫存和日益增長的負擔能力的問題。這些措施包括放松對買家的融資,延長抵押權使用期限,稅收和關稅減讓以及與免費贈品的營銷活動。

          一些人提出的另一種解決方案是,那些無力擁有房屋的人應改為租房。

          租金是一種支出,隨著房價的上漲而上漲,這進一步減少了已經窮困的人們的積蓄。它使房東和房客之間的階級劃分永存。那些有資本的人購買有押金的房屋,而抵押貸款則是使用從那些無力購買的人獲得的租金中支付的。那些相信此解決方案的人缺乏智力能力,或在思想上不誠實。

          從結構上解決這些問題需要重大的戰略思考。我們需要擺脫過去的需求方解決方案,開始在供應方尋找解決方案。在未來幾周內注意我們的想法。

          截至7月2日當周,全球投資組合微升0.4%,略微落后于MSCI世界凈回報指數,后者上漲1.5%。自成立以來,投資組合的總回報現為18.3%。不過,該投資組合的表現優于基準指數,該指數同期增長了10.3%。

          總體而言,科技股表現良好。本周,Adobe公司,ServiceNow公司,微軟公司,Alphabet公司和蘋果公司的股票均上漲。另一方面,Vertex Pharmaceuticals Inc在過去兩周的強勁增長后出現了溫和的獲利回吐。其他失敗者包括阿里巴巴集團控股有限公司,BMC股票控股公司和Builders FirstSource,Inc。

          馬來西亞投資組合上漲0.8%,反映了全球市場的溫和復蘇。自成立以來,上周的收益使投資組合的總回報率上升至60%。這個投資組合也遠遠超過了基準的富時大馬隆綜合指數,后者下跌了16%。

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