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          購物中心業主比以往更具選擇性 在看房客時必須考慮零售技術

          來源:   2020-06-28 16:14:24

          在當前局勢之前很久,購物中心的所有者開始著重于重新構想其物業以在未來十年及以后的時間保持活力的方式。正如仲量聯行美洲零售總裁兼首席執行官格雷格·馬洛尼(Greg Maloney)和《福布斯》(Forbes.com)貢獻者所寫的一篇精彩文章所概述的那樣,這涉及在短期考慮因素(如入住率)與長期利益之間取得平衡。

          購物行為正在迅速改變。當前局勢立即使電子商務滲透率提高了4到6年,這意味著2025年的消費者就在今天。業主需要比計劃更早地實施他們的轉型計劃。

          這個難題的主要部分是租戶組合。在宏觀層面上,由于混合用途開發項目(人們可以在這里購物,工作,娛樂和睡眠)繼續受到歡迎,該中心用于零售的平方英尺面積百分比可能會大大減少。從微觀上看,如果將更少的空間用于零售,那么業主可以(并且應該)對他們想要在中心的零售商有更多的選擇。例如,如果購物中心需要將專業服裝零售商的名冊減少一半,那么最需要哪個零售商呢?

          租戶的吸引力將取決于幾個因素。一是其品牌的受歡迎程度。它是常年的最愛,還是先驅者,還是最美好的時光明顯落后的人?另一個是資產負債表的實力和現金的獲取。第三個因素是其全渠道功能的范圍和復雜程度。他們已經“運行并收集”(也稱為BOPIS)已有多少年了?他們提供當天交貨多長時間了?也有其他考慮。

          這是事情變得有趣的地方。還有另一個因素-一個沒人在考慮的因素-也值得認真關注。零售商是否在其商店中使用RFID?那些做的人比不做的人更有價值。

          如先前文章所述,RFID可提高庫存準確性。它還以其他方式提高了零售商的店內和電子商務功能。沒有什么新的。Target,Lululemon和Zara都在幾年前進行了這些升級。首先要銷售服裝和時尚配飾的零售商,因為這些是最快扎根的產品類別。

          從這里到那里

          盡管房東與房客之間的公共沖突和訴訟增加了,但我們也看到了前所未有的合作。桌子的兩邊都有各種各樣的討價還價籌碼。

          許多零售商希望通過延期或完全免除過去的租金義務以及減少未來義務的形式來減輕租金。他們還希望經常減少商店的規模。盡管破產并不是萬能的靈丹妙藥,但對于許多零售商而言,它仍然為實現這些目標提供了一條可行的途徑。

          傳統上,業主重視長期租賃承諾帶來的確定性。但是事情并不總是像看起來那樣。有時候,即使零售商沒有違約,也可以為房東的利益服務,以期提前幾年終止租賃。

          好像水域還不夠渾濁,業主正在考慮對某些租戶進行股權投資,例如收購Forever 21和Aeropostale。盡管將這些視為救助計劃很誘人,但這也可能是一項精明的投資。

          底線

          購物中心的業主有自己的抵押貸款需要關注。將租戶從義務中解脫出來的任何決定肯定不會掉以輕心。但是,鑒于這些租戶中許多人的財務狀況不穩定,尤其是那些遭受重創,服裝和配飾等高度自由裁量權類別的租戶,房東可能需要比他們希望的更快地做出大膽的決定。

          在確定行動方案之前,他們應該考慮租戶是否已使用RFID對商店的車隊進行了現代化改造。

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