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          自2008年大跌以來香港商業市場出現了最劇烈的價格修正

          來源:   2020-07-17 17:10:59

          國際房地產顧問仲量聯行(JLL)本周報告說,香港的商業物業租賃和投資市場在今年上半年錄得自2008年全球金融危機以來的最大幅度調整。仲量聯行(JLL)預測,未來六個月的價格調整將不會那么嚴重,中期將看到希望的新芽。

          2020年上半年,大規模住宅的資本價值仍保持彈性,但失業率上升將在今年年底之前對房價構成壓力。

          辦公市場

          由于當前局勢的持續不確定性,企業推遲了對辦公要求的決策。上半年,整個甲級寫字樓市場的新租賃面積比去年同期下降了53%。整個甲級寫字樓市場錄得142萬平方英尺的負增長,是有記錄以來整體市場中撤出量最高的。分散的子市場的租賃需求表現得更好,得益于租戶在不確定的情況下尋求經濟高效的辦公室來管理房地產成本。

          由于租賃需求減弱,整個甲級寫字樓市場的空置率升至7.6%,為2009年9月以來的最高水平。正在進行的權力下放和合并/精簡要求繼續增加了所有傳統核心辦公室子市場的空缺。

          由于企業削減成本的舉措,退房空間達到了18年來的最高記錄,達到130萬平方英尺,其中74%的空間位于香港島。

          中環的甲級寫字樓租金在2020年上半年下降17.6%至每平方英尺100港元,是寫字樓子市場中租金跌幅最大的。在租賃需求減少的背景下,與去年四月的峰值相比下降了23.3%。

          仲量聯行香港市場主管亞歷克斯·巴恩斯(Alex Barnes)表示:“由于經濟疲軟,今年下半年租賃需求將保持低迷。我們預計,甲級寫字樓租金在下降之后,今年將下降20-25%。在過去的六個月中,中央租金下降了13.2%。由于空置率上升,中央租金將面臨最大的下行壓力,到2020年下降25-30%。下半年租金下降的幅度將較小。”

          但是從中期來看,增長是綠芽。“中國公司在香港交易所的第二次上市預計將導致香港的租賃需求回升。盡管這可能不會立即導致這些公司承擔大量的辦公需求,但輔助金融和商業服務的下游商機將為該市提供支持。整體業務增長。”

          零售市場

          租金調整將提高城市的運營競爭力,并鼓勵許多可能受到租金成本限制的行業實現中期增長。從中期來看,當前局勢帶來的工作場所變化加速將為辦公室搬遷和額外需求提供支持。由于當前局勢期間本地和海外政府實施的旅行限制和檢疫措施,前五個月的游客總人數同比下降88.2%,甚至在4月份達到歷史最低點4,000。

          當前局勢使零售市場進入深冬,尤其是嚴重依賴旅游市場的行業。今年前五個月,珠寶和手表的零售額同比下降67%,是零售市場跌幅最大的一年。在此期間,只有超級市場的??零售額錄得增長。

          由于零售商仍然遭受當前局勢的嚴重破壞,因此許多零售商繼續推遲租賃談判。上升的空置壓力導致四個主要購物區的高街商店的租金在2020年上半年下降了26.5%。同期,優質購物中心的租金也下降了20.8%。

          根據仲量聯行在第一季度進行的零售商調查,大約42%的受訪者對零售租賃采取了“觀望”的方法。大約10%的零售商將堅持其最初的擴張計劃,而國際餐飲和超市運營商則最為熱衷。生活方式,健身和教育也很樂觀,可以確保更好的位置。

          仲量聯行香港零售部負責人唐永成表示:“由于持續的當前局勢和經濟不確定性,今年下半年租賃需求仍將疲弱。但是,來自海外的中端市場運營商仍渴望在在香港,盡管奢侈品零售商將繼續合并其產品組合或為了提高成本效率而搬遷,但我們將看到租賃市場的多樣性,零售商正試圖在其商店中引入更多體驗元素,以吸引和吸引購物者。由于今年游客可能無法完全返回,因此將依賴當地的支出。我們預計,高街商店的租金今年將下降35%至40%,而購物中心的主要租金將下降25%至30%,”

          他補充說:「從中長期來看,我們期望看到一個更加多元化和健康的市場環境,零售商和業主將在此環境中進一步發展令人興奮的概念,以創造更好的客戶體驗,將香港的零售業推向新的高度。」

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