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          當前局勢之后零售業如何重新定義房客與房東的關系

          來源:   2020-07-14 17:39:01

          甚至在當前局勢之前,人們就實體零售的未來抱有廣泛的懷疑態度。從國際連鎖店到當地商店的許多零售商都在投資于體驗以增加人流量和收入,這無濟于事。現在,消費者希望將自己在室內的時間減少到最少。

          空的店面對社區不利,當然,不會給業主帶來收入,也可能損害房地產價值。盡管一些房東提供了寬容或修改后的租賃條款以幫助其租戶生存,但這并不是一項長期戰略。相反,當前局勢可能是推動新戰略的機會,該戰略使房東和租戶都能成功,包括重新考慮房東如何通過更多地將自己視為合作伙伴來更積極地為零售商增強業務能力。例如,業主可以成為少數股東,以換取減少的租金,而不是將這些空間僅視為被動收入。

          零售的當前局勢前裂縫

          當前局勢給房地產世界帶來了前所未有的挑戰,但同時也加劇了已經存在的裂縫。零售是最明顯的例子。在當前局勢之前,紐約市的零售業已經以空缺和空房為標志。據報道,曼哈頓的空房率高達20%,而該市的小型企業服務部在2019年5月報告稱,全市8.9%的店面都是空的,與傳統數據相比主要是上升。

          “在布魯克林,您可以沿著主要的零售走廊走,例如史密斯街和法院街,大都會大道,第五大道,范德比爾特大道或富爾頓街,并親自看到'待租'標志,”投資高級總監肖恩·凱利說我公司的Ariel Property Advisors的銷售。“紐約的零售業已經在試圖弄清楚未來五年的樣子,然后科維德發生了。”

          高零售租金定價,尤其是在主要走廊沿線,并不意味著一定未簽訂租賃合同,因為空置率掩蓋了全市零售平方英尺庫存的增加,但租金上漲使當地居民難以租約上的墨水一旦干,小企業就可以生存。盡管如此,許多空間仍遭受多年空置,因為一些所有者堅持使用可能滿足每平方英尺高價的國家連鎖店。

          “投資者承銷了最高租金,并將投資機會投向了他們的資本伙伴。反過來,銀行使用高水印租金承銷了資產,并相應地提供了融資。”凱利說。“這些投資者在當前局勢之前租用場地時遇到了麻煩,不得不向資本合伙人解釋說他們不會達到預期的租金水平。現在,當前局勢將他們置于更糟糕的位置。”

          另一方面,許多低杠桿的長期所有者,尤其是那些在較高樓層收取住房租金的所有者,可以有更多的選擇權,并且資本充足,可以等待合適的租戶。

          但這對社區有好處嗎?許多當地政客不這么認為,在《租金穩定和房客保護法》之后,目前正在提議進行商業租金改革,以建立專門的租金指導委員會,確定零售和辦公室用戶的年租金增長率低于10,000平方英尺,而小于25,000平方英尺的工業用人。

          當前局勢如何影響這項擬議法案還有待觀察。但是為了避免更多的立法,更多的所有者可能需要與租戶合作以促進更大的入住率。

          更多活躍的房東

          當前局勢加速了零售房地產市場中已經存在的問題,并且在某些方面,這可能對零售生態系統整體上是有益的。這種情況迫使貸方,業主和占用者迅速找到解決方案,而如果沒有這種解決方案,零售空缺和租金上漲可能會持續多年,而文化沒有任何重大變化。

          在封鎖的幾個月中,一些房東最終確實提供了忍耐,或者在危機最嚴重的時候與房客一起工作。即使損失了幾個月的租金,為了財產價值和將來的收入,當然還有對業務關系和鄰里的好處,最好還是要占據一間店面。

          凱利說:“一些房東為了獲得寬容,要求延長租約期限,以保護自己并確保雙方之間的真誠。”“從長遠來看,有些人可能希望創建一種稱為百分比租賃的安排,在該安排中,房東降低租金以換取租戶業務的股份。業主希望租戶獲得成功的經濟利益可能會增加雙方的成功機會。”

          為了使這項工作有效,房東必須更積極地參與零售業。他們將需要在簽署租約之前對租戶的業務計劃的可行性進行更多的盡職調查。他們還需要以投資者的身份對租戶的賬簿產生積極的興趣。

          雖然這對于某些尋求被動收入的所有者可能不起作用,但確實為房東如何使小型企業的租金保持可管理性并仍具有更大的上漲空間提供了一種潛在的解決方案。是的,是有風險的,但是在不了解其商業模式的來龍去脈的情況下,簽定零售租戶也存在風險,這通常是現在發生的情況。

          好的一面是,嚴格的審查制度可以確保弱勢或過時的零售模式不會占用昂貴的房地產空間,而后者卻不太可能成功。通過這種方式,所有者變得更像伙伴,可以幫助創建一個更具彈性的行業,使其在充滿挑戰的環境中取得成功。

          凱利說:“在當前局勢期間,我們看到了業主和租戶之間的大量合作,他們可以通過百分比租賃來繼續這樣做。”

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