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          業內人士認為租金支付援助將對租房者及其房東都有幫助

          來源:   2020-07-06 17:33:07

          隨著經濟因當前局勢而繼續動蕩,而有關如何支持它的政策建議也各不相同,7月可能是美國租房者及其房東的分水嶺。政府的一項主要刺激措施將于本月晚些時候失效,而緊急租金支付計劃和新的驅逐暫停措施的好處仍在爭論中。

          盡管有世界末日的早期預測,但在當前局勢爆發的四個月中,該國大約4300萬個租房家庭中的許多人至少已支付了遞增的租金。國家多戶住房委員會的房租支付追蹤器顯示,上個月有94.2%的市場價公寓家庭全部或部分支付了房租,這一數字略高于5月的讀數,與2019年6月的數字基本持平。

          但是,該百分比掩蓋了由C類房地產構成的細分市場中形成的裂痕,這些裂隙通常容納低收入租戶和那些在當前局勢打擊最嚴重的行業(如休閑和零售)工作的人。根據LeaseLock的說法,盡管6月初全國經濟重新開放,但只有26%的C類居民能夠完全履行住房義務,低于1月至3月平均水平的46%。

          國家公寓協會主席兼首席執行官鮑勃·平尼加爾(Bob Pinnegar)說:“ C級物業令人擔憂。”“我們正在密切關注C級物業的發展。”

          此外,在6月份的報告中,LeaseLock還發現,每月前五天的部分付款占所欠租金的48%,自當前局勢爆發以來,這一數字每個月都在下降。在局勢之前,這一比例為59%。

          每周額外600美元的失業救濟金的影響

          業內專家認為,盡管就業人數急劇下降,但由于慷慨的失業救濟金,許多租房者仍繼續付款。除了傳統的州失業救濟金(最多可能造成收入損失的一半)外,每周600美元的聯邦補助金還被用來維持房客的生活。

          皮涅加爾(Pinnegar)一個月前告訴我:“增加的失業救濟金對人們來說非常重要,尤其是那些收入較低的人。”“他們確實在幫助他們維持生計,能夠在餐桌上擺飯,支付水電費和房租。挑戰將繼續。”

          該聯邦失業福利被設置在這個月底到期,與討論仍在進行國會是否延長CARES規定法案在其目前的格式。

          同時,最近當前局勢感染率的飆升促使許多州推遲其重新開放計劃,由于政府的刺激方案現在越來越接近尾聲,因此威脅要裁員。

          皮涅加爾說:“即使某些地方重新開放,經濟影響仍在實現。”“但是,隨著加利福尼亞州和其他州和地區開始減少其重新開放,[租金收入]可能會迅速且發生巨大變化。由于最近的激增,許多其他地方可能也會效仿,這最終加劇了每個人仍在努力的經濟斗爭。”

          需要直接支付租金的協助

          Pinnegar倡導租賃支持計劃,他說:“政府必須介入有效的住房政策,例如直接的緊急租賃援助,以確保家庭留在自己的房屋中,并且租賃住房提供者可以繼續提供優質的住房。”

          6月下旬,美國眾議院通過了一項由眾議員丹尼·赫克(民主黨- wa)首先提出的法案,該法案將提供1000億美元的租金支付援助,最終幫助業主履行他們的財務義務(例如工資、抵押貸款和維修)。

          截至6月25日,兩家政府支持企業之一的房地美(Freddie Mac)公布,有近1,200筆多戶抵押貸款處于延期狀態(約占5%),高于5月份的1,000筆這類貸款。這個數字主要指的是機構式房產,而不是較小的公寓建筑。房貸美還表示,幾乎所有在5月和4月被暫停的多戶型抵押貸款在6月仍處于延期狀態。房利美(Fannie Mae)沒有現成的6月份統計數據。

          幫助陷入困境的租房者需要花費多少錢

          返回房東家庭,失去工作,他們的租金與入息率,未予注意這個國家將不得不花費550萬美元一個月直接支付援助,據估計的城市學院不占國家失業保險和關心行為的額外600美元一個星期。如果這兩種失業救濟持續到7月以后,每月成本將降至180萬美元。

          不過,這些基金并不能解決主要困擾最低工資員工和有色人種的既存住房成本負擔(租房者和每月支付30%或更多的錢來維持住房的房主都被認為負擔沉重)。

          根據城市研究所的數據,在當前局勢危機爆發之前,大約80%的租金收入占該地區中位數收入的30%至50%的人,其租金收入的三分之一以上。城市研究所發現,由于將近900萬個出租家庭至少損失了一種收入,因此高收入者比低收入工人負擔了更多的住房成本負擔。

          品尼加說,美國眾議院通過的1000億美元租金援助計劃帶有“許多積極規定”。但是,他警告說,按照該法案的規定,將聯邦驅逐令的暫停時間延長一年,“將抵消[支付援助金],并對房屋租賃業造成持久損害。”

          驅逐禁令不能解決潛在的財務問題

          美國參議院也正在朝著延長聯邦驅逐禁令的方向努力。6月下旬,參議員伊麗莎白·沃倫(伊麗莎白·沃倫(D-Mass)提出了一項法案,要求將租戶流離失所的情況持續一年,直至2021年3月。目前的政策僅涵蓋具有政府擔保抵押的多戶家庭財產。參議員沃倫的計劃涵蓋了受當前局勢影響的大多數租房家庭。

          根據失業率和政府刺激的程度,阿斯彭研究所估計,到9月底,有19至2300萬的房客有被驅逐的風險,占居住在房客家庭中的1.1億美國人中的五分之一。驅逐程序已經在數十個州重新開始;一些法庭聽證會甚至在Zoom上舉行。

          但是,NAA和房地產管理協會于6月初進行的一項聯合調查發現,如果當時沒有禁令,只有多達10%的居民將因租金未付而面臨驅逐。但是,該數字僅基于兩個組織成員的81個答復(NAA在大約150個會員組織中擁有數千名成員)。

          Pinnegar說:“這不會是一波驅逐。”“ [驅逐令]無濟于事,解決了房客和業主面臨的潛在金融危機,實際上中斷了經營4300萬人居住的出租房屋所需的現金流。”

          品尼加補充說:“如果危機得不到妥善處理,通過為租房者提供直接援助以及在抵押忍受方面提供公平的競爭環境,我們可能會失去因喪失抵押品贖回權而失去的出租房屋,而無法以租金的形式返回市場。由于障礙導致無法建造足夠的房屋,住房負擔能力下降,[這]將加劇本已脆弱的市場。”

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