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          夾層貸款可以提供有吸引力的額外融資來源

          來源:   2020-06-30 16:58:30

          夾層貸款通常是房地產資本堆棧中風險最高的部分。如果抵押品的價值下降,這些貸方將遭受第一筆損失。如果貸款違約,它們也具有止贖工具流失最快的執行工具:能夠進行統一商業法典的止贖銷售,這一過程可能需要30到60天。

          這是因為夾層貸款的抵押品不是房地產抵押。相反,夾層借款人擁有實際擁有房地產的公司。該公司已經將房地產抵押給抵押貸款人。夾層貸款的抵押品包括夾層借款人在擁有房地產并獲得抵押貸款的公司中的所有權權益。這些所有權權益被視為個人財產,例如整車家具。個人財產的止贖迅速轉移。它們不受放慢抵押品贖回權放慢速度的規則的約束。

          在當今糟糕的房地產市場中,夾層貸款人已開始發揮自己的力量。如果夾層借款人未還款而夾層貸款人想取消抵押,則放貸人無需發出一系列多重通知,提起訴訟,也無需等待借款人做出回應,然后進行一系列聽證和法律訴訟–至少在紐約,導致抵押品贖回權止的復雜過程需要兩年時間。相反,夾層貸款人可以通知借款人,貸款人打算在UCC止贖拍賣中將抵押品賣給出價最高的人。

          法律要求該交易的所有內容均“在商業上合理”。因此,夾層貸方將需要進行商業上合理數量的銷售廣告。潛在的投標人將需要在商業上合理地獲取有關基礎房地產的文件和信息,以及可能對房地產的參觀。夾層貸方的整個銷售過程必須在商業上合理。

          在當今當前局勢期間,一些夾層貸款人試圖保持UCC止贖房屋的銷售。這些努力有時會引發訴訟,其中夾層借款人質疑出售的特定程序。夾層借款人還爭辯說,在當前局勢期間嘗試進行夾層喪失抵押品贖回權出售本身是不合理的,因為與投標人實際進行拍賣非常困難。

          在五月份判決的紐約案件中,法院暫時阻止了夾層貸方的止贖出售,但隨后聽到了進一步的論點。在簡短的判決中,法院允許進行出售。借款人辯稱,由于總督的命令阻止了抵押品贖回權的喪失,所以無法進行出售。法院裁定,UCC出售不是抵押喪失抵押品贖回權,但未解決出售的商業合理性,也不是借款人的論點,即在當前的當前局勢中不可能進行商業上合理的出售。盡管借款人辯稱,它將因貸款人的銷售程序而蒙受經濟損失,但法院駁回了這種擔憂,認為它是“投機性的”,并允許出售進行。(D2 Mark LLC訴OREI VI Investments,LLC,索引號652259/2020,紐約州紐約州最高法院。)

          另一名夾層借款人在6月下旬表現更好。在那里,貸方已向借款人發出了36天的出售通知,通知將在律師事務所或通過虛擬/在線拍賣進行。中標者必須交納購買價的10%的保證金,并在24小時內支付余額。在貸方改變主意之前,借款人被禁止投標。

          夾層借款人認為,這些和其他程序要素在商業上是不合理的。借款人再次辯稱,總督針對抵押品贖回權取消的命令排除了出售行為。最后,借款人爭辯說,出售行為違反了“誠實信用和公平交易的約定”,因為抵押物價值遠遠超過了貸款金額,并且由于當前局勢期間一次未付款而導致放貸人不誠實地取消抵押品贖回權。

          法院下令將拍賣推遲30天,以使更多的廣告和銷售過程更加清晰。從理論上講,這也為夾層借款人提供了一些時間來尋找新的融資,盡管即使在理想的情況下,通常也要花更長的時間。盡管當前局勢和總督禁止抵押喪失抵押品贖回權的命令,但法院確實允許進行出售。

          即使第二個夾層借款人表現更好,但由于夾層貸款喪失抵押品贖回權的速度,它仍然面臨投資的快速損失。

          夾層借款人傳統上一直承受著這種風險,這是獲得額外一層高風險融資的成本的一部分。最終,如果借款人希望減輕風險,則借款人的本金可能需要投入額外的資本,以便借款人至少可以在當月內使夾層貸款保持當前狀態并使放貸人處于停滯狀態。校長們是否想在以后的每個月都把好錢扔給別人?

          由今天的當前局勢引起的房地產大屠殺可能導致未來的夾層借款人嘗試談判一種更溫和,尤其是慢一些的夾層貸款喪失抵押品贖回權的過程,前提是財產陷入困境。夾層貸款人是否會同意這一點是另一個討論。

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