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          尋找合適的市場始于深入的市場分析

          來源:   2020-06-30 16:46:07

          在回答這個重要問題之前,最好先了解一下為什么有些投資者避免進行州外投資,而另一些投資者則接受這一概念。投資房地產,尤其是靠近家庭的多戶家庭房地產,有很多優勢。您熟悉該地區,并且經常認識房地產經紀人和經紀人,他們可以推薦待售物業。

          許多州外市場為多戶投資者提供了特殊的投資機會。它們通常位于“房東友善的州”,那里的租金控制不存在或非常有限。此外,可能有數量有限的高端租賃物業可用,或者該地區的人口和工作增長急劇增加,還有許多其他原因。

          像其他所有聯合組織和投資者一樣,在查看州外物業時,我會采用特定的投資標準。我更喜歡在失業率低,就業和人口增長強勁的州進行增值交易。即使我住在南加州,我也不在那兒投資。那是因為有太多的野生市場波動,租金控制和壓縮上限價格。相反,我投資了位于得克薩斯州,喬治亞州和佛羅里達州的房地產,這是對地主友好的州,這些州的人口增長迅猛,就業率很高。

          第一件事:做功課

          盡管我有自己的投資標準和商業計劃,但您可能有所不同。無論您如何處理多戶交易,成功投資的普遍關鍵是盡職調查。其中包括位置和財產,因此請做好家庭作業。

          尋找合適的市場始于深入的市場分析。您將要尋找租金收入的增長,工作的增長以及對市場人口統計的特寫。誰住在那兒?市場上是否有大量的千禧一代和嬰兒潮一代?重要的是要知道,因為這兩個是推動租房者增長的人,因此您要確保它們的數量很高。

          為了確保您在強大的市場上進行投資,是時候進行一些分析了。為了使您的工作更輕松,有許多可用的在線工具可提供您所需的市場數據。這包括人口增長,人口統計和其他關鍵因素。從Census.gov和City-Data.com開始。兩者都提供您要搜索的信息。實際上,您甚至可以使用諸如“人口增加”之類的字詞或您要搜索的任何其他主題來搜索城市名稱。

          也有一些高級工具可用,它們揭示了有關財產增值,就業,社區等等的各種指標。它們包括Yardi Matrix,IRR.com和Veros。請注意,這些網站很昂貴。要了解某個州是否為“房東友好型”,請查看“垂直租金”,其中列出了每個州的政策。您不想在投資后發現無法驅逐租戶不支付租金。

          建立州外團隊

          管理狀態外屬性是團隊的工作。我通過聯合州外交易來第一手了解到這一點。您想擁有一群了解多戶房地產和您所投資市場的專業人士。

          您的團隊應包括一名經紀人,因為他們通常是推薦其他團隊成員的理想資源。您還需要包括一名具有州外投資經驗的注冊會計師和律師。此外,您將需要包括一名本地人并且完全了解市場的物業經理。

          進行州外投資需要什么

          雇用遠程團隊需要花費時間和精力,但是如果您要進行州外投資,這是至關重要的一步。建立團隊之后,您的工作還沒有結束。您仍然需要訪問您的酒店,這可能是您居住地需要六到七個小時的飛行時間。您將要成為目前的所有者。我每季度至少訪問一次我的每個物業,以檢查其狀況并查看團隊的工作情況。

          是的,前往偏遠地區確實需要時間,金錢和精力。并非每個市場都值得為之煩惱。它需要一個足夠穩固的市場,而房地產必須足夠好,以產生適量的現金流,使其值得。您應該牢記一個數字,這將是值得的。許多投資者希望在州外進行投資,但不想處理遠程管理的麻煩。他們的解決方案是投資聯合組織。

          摘要

          我對購買州外房地產是否值得的回答是肯定的。您需要對市場進行盡職調查,以確保其實力強大,并能兼顧工作和人口增長。您需要建立一支專業的團隊來幫助您管理財產,但是即使擁有全球最強大的團隊,您也需要經常出差,除非您以被動投資者的身份投資聯合組織。

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