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          初創企業如何將住房融資從債務轉移到股權

          來源:   2020-02-24 17:18:04

          當去年結婚的達米安·弗拉納(Damien Vrana)和他的妻子開始在新澤西州尋找房子時,他們的貸方提出了一種相當新穎的融資方式。對于預付定金,他們可以與舊金山的房地產公司Unison共同投資。

          擁有一家小企業進行修and并準備出售房屋的弗拉納(Vrana)喜歡這個主意。

          他說:“與我將大量資金重新投資到自己的業務上相反,這與將房子全部用大筆的首付款捆綁在一起對我來說很有意義,”

          對于三居室,兩居室的錯層式居所,這筆費用約為50萬美元,弗拉納則減少了12%。Unison提供了18%,將預付定金提高到30%,高于通常的20%基準。首席執行官托馬斯·斯波霍爾茨(Thomas Sponholtz)說,盡管如此,大多數客戶都會與Unison一起將首付減少20%。

          弗拉納和他的妻子去年八月關閉了房子。對他們而言,與Unison的合作消除了抵押貸款保險(必須將首付低于20%的抵押保險)的負擔,并減少了家庭的每月支出。

          根據Unison網站上的情景計算器,購房者與公司公平地分拆了500,000美元房屋的20%首付,每月可以節省近500美元,以利率為4.125%的30年期抵押貸款。

          弗拉納說:“我們可以將錢掌握在自己的財產中,這使我們有可能進行其他投資并增加這筆錢,無論是將錢投入到我的小生意中,還是隨著歲月的流逝而發展起來。”地下室裝修。

          共同投資抵押首付

          Vrana并不欠Unison部分預付款-至少不是立即欠。兩人是該住宅的共同投資人,但弗拉納和他的妻子是業主。一旦出售,他們將必須償還Unison的房屋份額以及與此相關的任何升值。

          Sponholtz說,Unison提供10%的首付支持,相當于房屋轉手時公司價值增長的35%。

          根據Unison的計算器,如果假設的500,000美元的房屋(均等地分配了20%的首付)在出售時獲得100,000美元的價值,則該公司將獲得83,000美元,而賣方將少付517,000美元,而少付了剩余的抵押貸款義務。

          但是,如果居留權貶值至$ 400,000,Unison將僅獲得$ 17,000(遠低于其最初的$ 50,000投資),而房屋賣方在還清房屋貸款之前將有$ 383,000。

          Sponholtz說:“我們真的與房主一起輸贏。”

          作為住宅房地產的投資者,在過去的四年中,Unison將債務融資(抵押貸款)和股權融資融為一體,從而為房屋所有權提供了一種新模式。(Unison最近發布了最新的《福布斯》金融科技50強榜單。)

          Sponholtz說:“住宅房地產是美國最大的資產類別,占GDP的比重最大,通貨膨脹的比重最大,經濟的比重最大,”“而且,令人驚訝的是,它也是世界上唯一只有債務融資可供買方使用的大型資產類別。唯一的選擇是承擔債務和更多債務。”

          Unison在30個州的1,500個城市中運營,它不會完全清除抵押貸款,除非從理論上講,購物者通過購買現金少了房屋總價值的20%。

          完全不需要抵押

          但是,一家新近推出房屋所有權援助計劃的公司試圖完全消除貸款。創始人兼首席執行官托德·謝爾(Todd Sherer)表示,這是“匹克”號,將于“任何一天”在匹茲堡發射。Sherer還是《福布斯》房地產委員會的會員,該委員會是一項付費計劃。

          盡管Fleq和Unison在擁有房屋的方法上有所不同,從他們如何審查客戶到客戶退出合伙企業的途徑,這兩家公司都顛覆了購買住房的傳統方法。他們強調公平而不是債務的時代正值購房者承受各種壓力的時期,從學生債務到缺乏儲蓄。

          “我認為抵押貸款不再是最好的購房方式,” Sherer說。“自1930或1940年代以來,抵押貸款確實沒有得到改善。”

          Fleq與購房者合作,以現金購買他們的主要住房,要求他們放下3%至8%的首付,而公司承擔其余部分。

          Sherer說:“有了合作關系,我們將成為現金購買者的第一天,這意味著一定的議價能力。”

          然后,購房者以市場價格租用Fleq擁有的部分住房。隨著時間的流逝,部分房主-租戶可以購買股票,從而減少租金,或者在發生轉移的情況下,可以將其股票金額轉移到新的住所。但是,在傳統的銷售中,Fleq擁有優先購買權。

          “在實踐中,這意味著我們將為您和您的經紀人提供高于價格的價格,” Sherer說。“只要您以高于該價格的價格出售,我們將同意放棄我們的優先購買權。”

          信用評分似乎仍然很重要

          為了解決舍勒所說的“房屋所有權的六大障礙”(負擔能力,可實現性,靈活性,可持續性,便攜性和便利性),弗萊克迎合了目前的租戶,他們希望“不僅能積累財富,而且能獲得購買時的安全保障”一個房子,擁有一個房子。”

          因此,Sherer在今年早些時候告訴Housing Wire稱,Fleq的批準流程將重點關注收入和付款歷史記錄,而不是信用評分(付款歷史記錄是用于計算信用評分的一個因素)。相比之下,Sponholtz說,Unison設置的最低合格信用評分為680,這與大多數貸方對抵押貸款申請人的要求一致。

          Sponholtz說:“這只是為了確保我們正在與通常支付賬單的合作伙伴打交道,并且他們負擔得起所購房屋的價格。”

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