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          美國住房市場從何而來 五位專家分享2020年剩余時間的預測

          來源:   2020-07-13 18:45:44

          抵押貸款利率正在尋找歷史最低點。房屋價格正朝著紀錄高位微漲。購房者正在尋找交易。房主正在權衡出售與再融資。

          在國家形勢更加混亂的背景下,美國住房市場正在發生許多事情。在空前的2020年上半年之后,接下來的六個月會帶來什么?這是五位住房經濟學家和專家的預期。

          房屋市場將恢復為V型還是W型?為什么?

          產權保險和結算服務提供商First American Financial Corporation的首席經濟學家Mark Fleming:

          “似乎很難否認,當人們查看許多房地產市場統計數據時,“ V”形非常明顯。強勁反彈的主要原因是在冠狀病毒遭受打擊之前存在的因素(供應不足,抵押貸款利率較低以及千禧一代對房屋所有權的需求)一直持續甚至增強。抵押貸款率更低,供應更加緊張,千禧一代仍在尋找房子。”

          房屋凈值初創公司Haus的首席經濟學家兼分析高級副總裁Ralph McLaughlin:

          “這將是W型住房市場的復蘇,原因有三點。首先,我們認為,僅僅由于購房需求的積壓會導致最初的反彈,否則本來會在3月,4月和5月發生,但只會推到6月,7月和8月。但是在那之后,我們不期望新的需求能以可比的水平替代它,這將導致活動的再次下降。其次,我認為我們已經看到了這種情況,那就是該病毒將卷土重來,從而在秋季減少對購房的需求。第三,如果聯邦失業保險金在月底用完,我們有可能看到對住房需求的更廣泛影響。”

          房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家泰勒·馬爾(Taylor Marr):

          “當然可以肯定是W,??盡管第二個下降可能比第一個下降更弱。最初的影響是如此之深,因為不確定性非常高。金融市場和抵押市場討厭不確定性,因此最初的沖擊對它們的影響更大。但是,隨后,它們穩定下來并一直在恢復,這也有助于住房的恢復。在被壓抑的需求平息到W的中部(我們現在可能位于那里)之后,住房將恢復至穩定狀態,但隨著關鍵州案件激增導致經濟回落,經濟影響繼續揮之不去。 ”

          2020年下半年將會出現哪些住房指標?

          房地產數據和解決方案提供商Attom Data的首席產品和技術官Todd Teta:

          “如果價格繼續趨于穩定或下跌(鑒于當前的經濟狀況,這似乎很可能會導致房屋凈值水平下降)。同時,除非經濟飛速發展,否則失業率將保持高位,這可能導致取消抵押品贖回權的銀行放寬抵押贖回權。(目前的禁令有效期至8月31日。)在當前情況下,只要禁令到期,最有可能上升的便是止贖。

          弗萊明(Fleming):“價格絕對是當今市場供需失衡的絕對明確受益者。我們預計今年夏天它會保持強勁,甚至在許多市場都將加速增長。您不能購買非出售品。購房者可能會感到壓力,要求提高報價以贏得對待售房屋的“競標戰”。”

          馬爾:“房屋建筑商一直在提供更多的庫存。隨著病毒的繼續傳播,新建筑對游覽和建造特別有吸引力。”

          哪些房屋指標可能比其他指標恢復緩慢?為什么?

          房地產上市網站Zillow的經濟學家杰夫·塔克(Jeff Tucker):

          “房屋供應極為有限,可能會在今年剩余時間內限制房屋銷售活動。如果沒有人愿意出售房屋,很難記錄房屋出售情況。”

          麥克勞克林:“我們希望某些指標可能遵循W,而其他指標可能遵循不同的路徑。我們預計就業增長,房屋銷售,價格增長和住房開始遵循“ W”型,這將給我們帶來幾次起伏,而我們預計金融活動的形狀將更加呈瀑布形。例如,如果房客受到的打擊比房主受到的打擊更大,我們實際上可以看到房屋擁有率的上升。”

          要讓更多的購房者回到市場,將會發生什么?

          弗萊明(Fleming):“挑戰在于賣方也是買方。所有購房者中約有三分之二是現有房主。要讓更多現有的房主購房者重返市場,需要做什么?具有諷刺意味的是,更多的供應!住房與大多數商品不同。它必須比潛在買家目前擁有的房子“更好”,而且當供應減少時,要找到更好的房子變得更加困難,而更容易重新融資和進行裝修。這種擔心無法找到更好的東西的事實,讓我們面對出售和搬家的事實,既痛苦又昂貴,再加上人們可以以極低的利率再融資。為什么要移動?”

          馬爾:“降低社區內冠狀病毒的傳播速度將緩解賣家的一些健康問題,持續的經濟開放也將緩解對失業的擔憂。大流行使企業關閉的時間越長,賣方對自己的財務狀況越謹慎。但這也是缺乏庫存的問題,這使它有點像雞肉或雞蛋。升遷的買家需要在決定上市之前找到另一套房屋,但由于賣方的掛牌數量不多(相對于買家提出要約),可供出售的房屋數量不多。”

          塔克:“很多臨時工已經坐在家里,現在人們可以推遲搬進養老院了,這是可以理解的。尋求新房源的最大希望可能是建筑商,他們似乎在今年春季停工期間暫停施工后恢復了信心。”

          我們今天看到的購房需求在今年剩余時間中是否可持續?

          弗萊明(Fleming):“不,它會一點點消失。病毒感染后,我們所有人都必須待在家里,理發和錯過的餐廳飯菜再也無法消費。但是,可以推遲購房。由于取消了留在家中的訂單,需求激增的部分原因是被抑制的(在家)春季需求推遲到初夏。因此,我希望隨著遞延需求的逐步解決,需求將會降溫。但是我仍然希望它按照歷史標準保持強勢。我們的研究表明,千禧一代對房屋所有權的需求持續增長,并且是住房市場強勁的人口需求順風。”

          馬爾:“不。過去幾周的需求激增大部分是由于春季采購旺季而被壓制的。現在需求可能會減輕,但住房需求仍然很多。第一個是創紀錄的低抵押貸款利率,這刺激了房客隨著每月抵押貸款支付額的下降而進行購買。第二是在家工作,家庭體育館,家庭學校教育等工作的增長,這使家庭比以往任何時候都更加重要。這為購買更大或更佳的房屋創造了更多需求。第三是人口統計。除了大流行,已經有大量的千禧一代家庭進入了首次購房的黃金年齡。最后,失業率上升是最大的阻力,但到目前為止,這仍然更多地集中在租賃市場。”

          房價去哪兒了?

          弗萊明(Fleming):“我們的研究發現,在過去的經濟衰退中,房價表現出“下行粘性”,這意味著在經濟衰退期間房價保持平穩或增長放緩,但除了大蕭條以外,通常并沒有下降太多。由于房價的下行粘性,以及當今市場上的供需失衡,我們預計今年夏天名義房價實際上將加速上漲。房價上漲了!”

          馬爾:“隨著抵押貸款利率下降,價格上漲。需求下降,但供應下降,這對房價的任何影響都減弱了。目前,它們正以與大流行之前相同的速度繼續增長。隨著經濟影響的增長,經濟增長可能會放緩,但共識是房價將在一年中繼續上漲。”

          塔克:“總體而言,Zillow預測到10月份房價將小幅下跌,隨后到2021年將緩慢回升。”

          麥克勞克林(McLaughlin):“我們認為,隨著總需求的下降以及保護房主免遭止贖的立法,到明年年初,價格增長將放緩,甚至可能變為負數。但是,我們確實希望到明年年底價格會強勁增長,同比增長4-6%。”

          泰塔:“全國各地的一些地方可能做得很好-就像大城市的郊區一樣,如果大量人決定搬家是因為人們擔心居住在該病毒如此猖the的人口稠密的地區太冒險了。這可能會為市場縫上一線希望。但是,最近幾年的價格上漲可能會嚴重受到威脅。”

          共識是抵押貸款利率將保持在低水平–您同意嗎?什么會使它們降低?是什么使它們上升?

          馬爾:“全球經濟環境充滿不確定性,并將持續相當長的一段時間,這將使長期債券收益率保持較低水平,而抵押貸款利率一直在追蹤。一系列積極的經濟新聞將把投資從債券轉移到股票,這可能會導致利率上升,但由于抵押貸款利率與十年期國債收益率之間的價差仍然相當高,并且仍有一定的上升空間,因此上升幅度有限。在抵押貸款利率大幅上升之前就縮小了。”

          Teta:“看起來他們確實會在不久的將來保持低位,甚至更長。聯邦政府正在積極尋找刺激經濟的方法,其中包括低利率。在經濟顯示出顯著的復蘇或通貨膨脹達到頂峰之前,當前的超低利率可能不會在一段時間內大幅上升。當出現明顯的通貨膨脹時,那肯定會使利率回升。”

          誰會在2020年住房市場上成為“贏家”?

          弗萊明:“房主顯然是贏家。低抵押貸款利率意味著擁有成本處于歷史低位,誰能獲得強勁的房價升值的所有好處?房主。”

          塔克(Tucker):“確定獲勝者有點令人毛骨悚然,但數百萬的房主可以通過購買或再融資貸款來鎖定這些低利率,從而節省數千美元的利息。”

          Teta:“精明的討價還價者以及郊區的賣家。如果價格持續趨于平緩或下降,則擁有良好信譽,足夠的錢來支付大量首付款的買家以及一些耐心的買家可能會達成一些非常不錯的交易。這些買家可能包括可以租出一段時間的房地產然后在市場反彈時將其翻轉的投資者。在賣方方面,任何想要離開病毒已蔓延的地區的購買者之間的利益轉移,也會使他們發現自己在新近搶手的地區中受益。”

          誰是“失敗者”?

          弗萊明:“潛在的首次購房者。房屋的名義價格只會上漲,即使現在利率很低,它們最終還是會上漲。房屋的“實際”購房力調整后價格仍然很低,但只會在未來幾年內上升。如果您可以找到所需的東西,現在該買東西了!”

          麥克勞克林:“認為他們將獲得一個世紀交易的購買者。”

          進入2020年下半年,您所關注的是什么?為什么?

          弗萊明:“首先是健康危機。解決這一問題既是良好的經濟政策,也是良好的住房政策。此后,我們患有BC(冠狀病毒感染前)而將患有AC(冠狀病毒感染后)的問題是住房供應短缺。我們必須建造更多房屋來滿足不斷增長的千禧年需求。”

          塔克說:“租賃市場和自有住房市場面臨的最大風險是病毒感染的持續復蘇,這將危及州重新開放經濟部門的計劃,并使秋季開學的學校復雜化。隨著《 CARES法案》的緊急財政政策到期,尤其是計劃于7月結束的增加的失業救濟金,美國家庭的情況可能會比今年春天惡化。

          泰塔:“沒有跡象表明市場即將崩潰。但最大的擔心是,這種流行病持續了數月之久,然后情況演變成惡性循環,導致價格下跌,抵押品贖回權飆升,銀行體系出現問題,這與2007年大蕭條爆發前的情況類似。最壞的情況,但這并非不可能。”

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