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經濟衰退時期的商業房地產投資

來源:   2020-07-15 17:22:55

歷史上最長的牛市于2020年3月結束。大流行導致的經濟停頓使我們陷入了衰退。盡管我們都知道衰退對股市意味著什么,但人們不得不懷疑這對商業房地產意味著什么。

為了更好地了解商業房地產的表現,讓我們回顧過去。在過去的40年中,經歷了五次明顯的衰退。世邦魏理仕評估了在過去兩次衰退中(2001年和2008-09年)多戶型,工業和辦公房地產的表現。

2001年經濟衰退

在2001年的經濟衰退期間,世邦魏理仕(CBRE)發現,多戶家庭的表現優于辦公和工業房地產。經濟衰退期間出現的任何負增長趨勢在工業和辦公室中的時間都更長,而在多戶家庭中則最小。

此外,與其他兩個商業房地產資產類別相比,多家庭經濟衰退后的復蘇要強勁得多。

2008-2009年經濟衰退

當世邦魏理仕(CBRE)審視大蕭條時,發現的情況完全相同:多戶家庭不僅超越了工業和辦公房地產市場,而且表現出色。它也超過了零售房地產。

無論您查看負增長趨勢,返回先前的峰值還是超過先前的峰值,都還差得遠。商業多戶房地產遠勝于其他商業房地產資產類別。

在過去的兩次衰退中,多戶家庭的出色表現很有趣,但讓我們再回頭看看它在較早的衰退中的表現如何。

NCREIF物業指數

自1977年第四季度以來,美國國家房地產投資信托理事會(NCREIF)一直在跟蹤商業房地產的表現。NCREIF房地產指數(NPI)是一個綜合指數,反映了公寓,酒店,工業,房地產,辦公室和零售房地產。對于機構持有的私人房地產,這是最常引用的績效指標。

1998年,發表了題為“NCREIF房地產指數二十年”的研究論文(需要下載)。該研究考察了1978年至1997年NPI的績效歷史。這段時間涵蓋了過去40年中發生的其他三場衰退。

結果發現,在這20年期間,多戶房地產的表現優于其他商業房地產資產類別。實際上,這是該時期內唯一一個平均兩位數年收益率的商業房地產資產類別。

研究不僅表明多戶家庭的年度總回報率最高;它還具有最佳的風險調整后收益(夏普比率),標準偏差低。

多戶房地產

當然,多年來,其他商業房地產資產類別的表現優于多戶家庭。但是,從長遠來看,公寓一直是表現最佳的公寓。

2018年2月,國家多戶住宅委員會(NMHC)撰寫了一項名為“解釋高公寓收益率之謎”的研究。它比較了1987年至2016年公寓,工業,零售和辦公室房地產的業績歷史。

它再次發現,在所有長期持有期(3年,5年,7年,10年或15年)中,公寓的收益率最高,夏普比率最佳,標準差最低。換句話說,公寓的表現始終優于其他商業房地產資產類別。

Covid-19和商業房地產

無論在好時還是壞時,多戶家庭的卓越績效歷史都得到了很好的確立。但是,Covid-19造成的全球大流行與您的平均衰退相去甚遠。盡管尚未就其經濟影響撰寫歷史書籍,但我們確實有可以評估的前90天。

以公寓的租金收入為例。NMHC發布月度租金追蹤器。盡管許多人期望大量租房者放棄其租金支付義務,但它只是沒有兌現。來自超過1100萬套公寓的數據顯示,分別有49.4%和55.1%的房客每月付款。這與2019年同期(4月的97.7%和5月的96.6%)僅有最小的下降。

相比之下,請考慮酒店(付費專區)的同比下降。Statista報告稱,截至2020年5月30日,一周的平均入住率為36.6%,平均每日房價為82.94美元,每間可用客房收入(RevPAR)為30.34美元。同比分別下降43.2%,33.3%和62.1%。

實際上,截至2020年5月,由于遇險,目前超過三分之一的酒店CMBS貸款和四分之一的CMBS零售貸款被列入服務提供商關注名單。

結論

商業多戶房地產一次又一次地證明了其作為頂級資產類別的勇氣。其抗衰退性的很大一部分在于住房的彈性和住房的基本需求。

這在很大程度上將公寓與市場周期的起伏隔離開來。由于與市場的相關性較低,公寓擁有良好的性能歷史和抗衰退性,因此,很多人將商業多戶型房地產視為其投資組合的重要組成部分就不足為奇了。

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