<span id="5pd55"></span>

      <p id="5pd55"></p>

        <ruby id="5pd55"><listing id="5pd55"><form id="5pd55"></form></listing></ruby>

          當前位置:首頁 >房價 >

          獲利能力是大多數投資者用來確定機會是否值得的關鍵指標

          來源:   2020-07-13 18:44:04

          獲利能力是大多數投資者用來確定機會是否值得的關鍵指標。房地產投資的獲利能力可以使用稱為凈營業收入(NOI)的指標進行匯總。這也稱為底線。了解線下的部分(包括在支出中)與線下的部分(不包括在此減法中)也很重要,并且可以更改資產的獲利能力。讓我們深入探討到底是什么,為什么NOI是房地產財產的命脈。

          什么是NOI?

          在計算NOI之前,我們必須定義以下術語:

          •凈營業收入顯示了年度總收入減去支出。

          •總收入等于潛在總收入減去空缺,租賃損失,壞賬和特許權。

          •潛在總收入是所有單位都收取全部市場租金的收入。

          •空缺率是空置的單元所占的百分比,因此無法賺取租金。

          •租賃損失是指租戶支付的租金低于全額市場租金。該單位已被占用,但未賺取其全部潛在租金。

          •壞賬是指即使租戶占用了該單元但他們仍未付款的情況。由于未在該單元上收款,因此必須從潛在總租金中減去該費用。

          •優惠是抵免租金,申請費,寵物費,搬入/搬出費用等的抵免額。它們還可用于免除多余的費用以吸引新租戶搬入,或作為客戶服務現有租戶,以防止他們搬遷。

          潛在總收入=潛在總租金-空缺-租賃損失-壞賬-優惠。

          一旦確定了潛在總收入,接下來就必須確定費用。費用包括所有合理且不變的年度費用,例如:

          •合同服務,例如場地,安全,草坪護理,病蟲害防治等。

          •清理和修復該單元以使其在租戶之間轉移的周轉費用。

          •公用事業,如電,煤氣,水,下水道,垃圾,電話,電纜等。

          •管理費,通常是占月收入的百分比。確保每年對所有數字進行一致性檢查。

          •一年中對該物業進行維修和保養。

          •總務和行政(G&A)支出,包括差旅,辦公用品,打印機,訂閱,顧問費,辦公家具等。

          •財產上所有雇員的工資單(加上福利和獎金)。

          •營銷費用,包括營銷房地產以供潛在租客看到以進入。

          將所有這些費用相加形成年度總支出,然后從潛在總收入中減去。這里要考慮的關鍵點是未計入此計算的費用:利息,稅金和資本支出(一次性費用,如新屋頂或大型翻新工程)。

          年度支出=合同服務+營業額支出+公用事業+管理費+維修和保養+ G&A +薪資+市場營銷。

          如何計算NOI

          下一步是了解如何計算凈營業收入。

          凈營業收入=年度潛在總收入-年度支出。

          總收入減去支出也稱為底線。這決定了剩余的現金總額,用于支付銀行(如果有資金)和投資者以及獲利。增加收入(通過減少空缺或增加租金),同時降低支出的能力迫使NOI增加。

          NOI是交易的命脈

          凈營業收入是交易的命脈,因為它提供了現金流。支付年度費用后剩余的現金通常首先用于抵押房地產,利息和財產稅。取得出色成果的資產在這一點上也有足夠的“余錢”來支付投資者和保薦人。這對投資者有多大利潤,主要取決于物業的NOI。增加年收入和減少年支出的能力使它對投資者來說更有利可圖。

          其他相關指標

          在討論NOI時,還有一些其他關鍵指標需要提及。這些通常在確定NOI時使用,而其他則使用NOI計算。上限率,財產價值以及DSCR(如果有資金)是一些示例:

          •資本化率是NOI與購買價格的比率。封頂費率= NOI /購買價格。

          •屬性值是使用NOI和屬性上限確定的。這意味著財產價值在很大程度上受到NOI和上限比率的影響。購買價格= NOI /封頂率。

          •最后,如果財產獲得了融資,則NOI支付給銀行的款項的能力稱為債務償還率(DSCR)。DSCR = NOI /抵押付款X 100。

          貸款人通常希望財產的DSCR為1.25,即125%,以便為資產貸款。這意味著凈營業收入可以覆蓋按揭付款的125%。NOI越高,DSCR越高,因此,貸方將更可能為房地產融資。

          底線

          財產的獲利能力決定了獲得融資的能力,投資者將獲得多少報酬以及支付所有費用的能力。公寓的獲利能力是其凈營業收入,是投資的重要命脈。增加租金收入同時降低費用將提高NOI,并以資本化率與投資回報率的比率影響房地產的購買價格。比較多個物業的NOI還可以顯示哪個物業產生足夠的現金流,以證實所有費用,債務償還,利息和稅收,從而創造總體上更具吸引力的投資機會。

          相關文章

          猜你喜歡

          TOP

          香蒸焦蕉伊在线,亚洲美女色情图

            <span id="5pd55"></span>

              <p id="5pd55"></p>

                <ruby id="5pd55"><listing id="5pd55"><form id="5pd55"></form></listing></ruby>