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          債務問題使加利福尼亞住房危機

          2020-01-16 16:35:06
          來源:

          在美國無家可歸之都加州,負擔得起的開發商使該州陷入困境,要求提供免稅債券的資金遠遠超過了政府的要求,一些項目被擱置了。

          但是,一家私募股權公司計劃建造前往拉斯維加斯的旅客列車的計劃不必等待。

          周三,州政府官員授予了由堡壘投資集團(Fortress Investment Group)支持的公司發行多達24億美元此類低成本債務的能力,以補貼修建將南加州人穿梭于沙漠賭博中心的鐵路。

          這使住房擁護者感到不安,他們說加州應該盡一切努力緩解嚴重的房屋短缺問題,因為住房短缺導致租金上漲,并導致大城市無家可歸的難民營泛濫。

          “我們正處于該州歷史上最大的住房危機中,”非營利性推動建造經濟適用房的非營利組織“加利福尼亞住房伙伴關系”(California Housing Partnership)總裁兼首席執行官馬特·施瓦茨(Matt Schwartz)說。“他們怎么可能證明這一點呢?”

          沖突說明了各州之間競爭的優先次序,這些州作為美國金融主要角落的守門人而行,這是聯邦政府限制其每年可以代表私營企業以免稅利率借入多少貸款的結果。

          這迫使加利福尼亞政府在住房緊縮和其他長期需求之間進行權衡,例如增加就業和支持廢物處理設施,以應對中國對大多數外國垃圾的禁令。

          加州官員說,維珍火車美國公司的電力鐵路將在莫哈韋沙漠的貧困邊緣蘋果谷(Apple Valley)創造高薪工作,該線將從洛杉磯東北145公里處開始。

          該公司表示,它將激發附近的房屋建設,并通過將駕駛員帶離道路來減少溫室氣體排放。

          財務主管Fiona Ma表示:“這不僅是前往維加斯的火車,而且是經濟的發源地。”“高沙漠是該州最貧窮的地區之一。他們從未見過政府的任何關注或協助。”

          州和地方機構通常為有資格獲得補貼的企業出售所謂的私人活動債券。根據發展金融機構理事會的數據,僅在2018年,各州就發行了240億美元。

          對于可負擔住房的開發商而言,此類債務問題尤為重要,因為開發商使用它們來獲得稅收抵免,每借入一美元,聯邦政府可獲得約50美分的補貼。

          但是每個州每年只能在基于人口的限額內免除一定數量的此類債務。

          去年年底,在立法者批準了用于啟動房屋建設的額外支出之后,加利福尼亞州15年來的首次要求開始超過該州被授權的要求。

          它已收到了今年撥出的40億美元的約97億美元的請求;其中84億美元來自房地產開發商。

          加利福尼亞州的債務委員會已經獲得了初步批準,以將去年的部分撥款用于維珍火車公司的努力,以使火車在美國的旅游業變得可盈利。目前在佛羅里達州運行的這條線是一個世紀以來第一條新的私人融資的城際客運鐵路。

          周三,在審查了最終批準之前需要的經濟發展計劃后,債務官員向公司授予了加州6億美元撥款的全部要求,由于聯邦法規擴大了這一特別刺激,因此可以將其杠桿倍數提高四倍,達到24億美元。到鐵路。

          國家控制者貝蒂·耶(Betty Yee)表示,這使該項目“物有所值”,其代表坐在債務委員會上。“我們想利用這一點,因為我不知道我們是否會再次看到這種情況。”

          該公司委托進行的一項經濟分析預測,該項目完工后將雇用數千名建筑工人和600多名員工,并于2023年下半年開始運營后,每年從高速公路上脫下280萬輛汽車,以消除空氣中的碳。預計十年內將有1,800套住房。

          Virgin Trains高級副總裁本·波里特(Ben Porritt)表示:“開發南加州和拉斯維加斯之間的鐵路,不僅可以帶來交通運輸,還可以創造就業機會,稅收和住房,從而帶來巨大的公共利益。“環境效益同樣令人印象深刻。”

          但是,將融資擴展到維珍火車,意味著一些房屋開發將需要等待。

          12月,從圣地亞哥到希爾茲堡的八個住房項目要求獲得總計4.41億美元的債券,但沒有收到。

          非營利性開發商Bridge Housing總裁兼首席執行官辛西婭·帕克(Cynthia Parker)表示,她擔心她今年在奧克蘭和洛杉磯的可負擔住房計劃將被排除在外。

          她說:“沒有債券,該行業就無法應對住房危機。”“如果設定優先順序,您將不得不堅持不懈。”

          沒有其他州比加利福尼亞更需要負擔得起的住房,加利福尼亞擁有該國五個最昂貴的住宅市場中的四個。

          根據美國在線房地產數據庫公司Zillow的數據,在舊金山,房屋中位價約為140萬美元。哈佛大學住房研究聯合中心稱,洛杉磯地區近一半的居民將其收入的30%以上用于住房,這是美國最大的份額。

          然而,到2019年的前10個月,該州增加了約90,000套新住房,是每年所需數量的一半。

          結果,無家可歸者猛增。根據聯邦統計數據,2019年,約有151,000名加利福尼亞人無家可歸,比去年同期增長了16%,抵消了美國其他地區的下降。

          加州住房協會執行董事雷·珀爾(Ray Pearl)說:“需求從未如此迫切,該州前所未有的住房危機要求采取前所未有的應對措施,”他誓言將繼續敦促“確保該州將其資源投入到最高水平,最緊迫的優先事項”。

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